Grundpfandrechte

Grundschulden und Hypotheken sind Grundpfandrechte; sie dienen als Sicherheiten für Geldforderungen, die im Zusammenhang mit der Finanzierung des Kaufpreises für die Eigentumswohnung oder das Grundstück zur Absicherung eines Darlehens bestellt werden. Hypotheken und Grundschulden werden im Grundbuch in Abteilung III eingetragen. Die Grundschuld unterscheidet sich von der Hypothek dadurch, dass sie unabhängig von einer persönlichen Forderung (abstrakt) ist.

In der Vergangenheit entsprach die Erteilung eines Grundschuld- oder Hypothekenbriefes einer weit verbreiteten Übung. Im Zuge der modernen Technik und veränderten Refinanzierungsgesichtspunkte werden aus heutiger Sicht überwiegend Grundschulden bestellt. Auf die Bildung eines Grundschuldbriefes wird zunehmend (Briefausschluss) verzichtet.

Im Rahmen der Kaupreisfinanzierung werden regelmäßig Grundschulden bestellt. Die Grundschuldbestellungsurkunde enthält die dingliche Unterwerfungserklärung in das Grundstück, so dass der Grundbuchgläubiger die Zwangsversteigerung betreiben kann, ohne auf die gerichtliche Durchsetzung (Klage auf Duldung der Zwangsversteigerung) angewiesen zu sein.

Die Grundschuld kann auch das persönliches Schuldanerkenntnis mit Vollstreckungsunterwerfung enthalten. Der Grundbuchgläubiger kann dann aus der Urkunde die Zwangsvollstreckung betreiben, z. B. durch Erteilung eines Sachpfändungsauftrag an den Gerichtsvollzieher oder durch einen Antrag Kontopfändung etc.

Gegenüber den finanzierenden Banken mit Sitz in der BRD erweist sich dieses Verfahren unter Finanzierungsgesichtspunkten als wirtschaftlich sinnvoll, weil die finanzierende Bank ein notleidendes Darlehen "schlank" abwickeln kann, was sich letztlich im Interessen des Darlehensnehmer in dem deutlich geringeren Hypothekenzins wieder spiegelt.

Gegenüber Privatpersonen und gegenüber Banken, die nicht der deutschen Bankaufsicht unterliegenden,  ist allerdings eine verantwortungsbewusste Prüfung im Einzelfall zu empfehlen. Denn der Grundbuchgläubiger kann aus der Grundschuldurkunde volltrecken und seine Sicherheit reicht erheblich über den Nennbetrag der Grundschuld hinaus, vor allem wegen der Grundschuldzinsen; ob der Grundschuldgläubiger aus der Grundschuldurkunde vorgehen darf, ergibt sich aus der sogenannten Zweckerklärung. Diese Erklärung regelt, welche Verbindlichkeiten durch die Grundschuld und auch die sonst eingeräumten Sicherheiten gesichert werden. Es kann insbesondere mit Gefahren verbunden sein, wenn es ein Beteiligter (z. B die Ehefrau) zulässt, dass Verbindlichkeiten gesichert werden, die ohne seine Mitwirkung begründet werden können. Es empfiehlt sich daher, Inhalt und Wirksamkeit der Zweckerklärung stets sorgfältig zu prüfen.