Kaufvertrag

Verpflichtungs- und Erfüllungsgeschäft

Im Laufe eines Lebens hat so gut wie jeder schon einmal einen Kaufvertrag über ein gebrauchtes Kraftfahrzeug geschlossen. Bei einem Gebrauchtwagenverkauf fällt das Verpflichtungsgeschäft und das Erfüllungsgeschäft zusammen, beides wird mehr oder weniger in einem Akt vollzogen: Abschluss des Kaufvertrages und Übereignung des Kraftfahrzeuges Zug um Zug gegen Zahlung des Kaufpreises. In rechtlicher Hinsicht wird zwischen dem "Verpflichtungsgeschäft" (Kaufvertrag) und dem "Erfüllungsgeschäft" (Übereignung) unterschieden. Die Übergabe und Übereignung erfolgt, nachdem der Kaufpreis gezahlt worden ist. 

Bei einem notariellen Kaufvertrag fallen das Verpflichtungsgeschäft und der Vollzug des Erfüllungsgeschäftes zeitlich auseinander. Zwischen erfolgter Beurkundung und Eigentumsumschreibung kann ein Zeitraum von mehreren Monaten liegen. In diesem Zeitraum treten unterschiedliche Rechtswirkungen ein, die miteinander korrespondieren. In einem notariellen Kaufvertrag sind die unterschiedlichen Belange verantwortlich zu gestalten.

Das Erfüllungsgeschäft wird in notariellen Kaufverträgen "Auflassung" genannt. Da die Voraussetzungen des Erfüllungsgeschäftes zum Zeitpunkt der Beurkundung noch nicht vorliegen, müsste die Auflassung in gesonderter Urkunde erfolgen, wenn sämtliche für die Eigentumsumschreibung erforderlichen Voraussetzungen, insbesondere Zahlung des Kaufpreises, vorliegen. Das wäre jedoch mit zusätzlichen Kosten verbunden. Die „Auflassung" wird deshalb in der Regel aus Kostengründen in der Kaufvertragsurkunde erklärt. Zur Sicherung der Beteiligten darf der Notar diesen Teil der Urkunde dem Grundbuchamt erst zum Vollzug vorlegen, wenn die Zahlung des Kaufpreises erfolgt ist. Aus diesem Grund finden Sie in der für Sie bestimmten Ausfertigung der Kaufvertragsurkunde eine Lücke (z.B. mit dem Text "hier erfolgt im Original die Auflassungserklärung"). Die Auflassungserklärung befindet sich nur in der für den Vollzug der Umschreibung bestimmten Ausfertigung, die der Notar treuhänderisch verwahrt, bis alle für die Eigentumsumschreibung erforderlichen Voraussetzungen gegeben sind.

Haftungsausschluss

In der Regel übernimmt der Verkäufer für den Zustand des Grundstücks sowie dem darauf befindlichen „Alt-Gebäude" keine Haftung (Gewährleistung). Für erstmals neu errichtete Gebäude (Bauträgervertrag) kann die Haftung nicht ausgeschlossen werden. Der Haftungsausschluss für "Alt-Gebäude" entspricht üblicher Vertragspraxis und begründet keine sachwidrige Benachteiligung des Käufers. Der Käufer hat die Möglichkeit die Wohnung oder das Gebäude vor Abschluss des Kaufvertrages eingehend zu besichtigen oder durch einen Sachverständigen auf eventuelle Mängel „untersuchen" zu lassen. Auf schwerwiegende Mängel muss der Verkäufer jedoch von sich aus hinweisen, da anderenfalls der Haftungsausschluss unwirksam werden kann.

Auflassungsvormerkung

Wichtigstes und zentrales Sicherungsmittel für den Käufer ist die Eintragung der Auflassungsvormerkung oder auch Eigentumsverschaffungsvormerkung genannt. Mit Eintragung der Vormerkung in das Grundbuch entsteht ein wirksamer schuldrechtlicher Anspruch auf Herbeiführung der Eigentumsumschreibung. Die Auflassungsvormerkung verhindert, dass der Verkäufer (z. B. um den Kaufpreis zweimal zu erhalten) das Vertragsobjekt mehrfach veräußert, dass es nicht wirksam nachträglich mit Grundpfandrechten belastet wird oder ein Dritter in das Vertragsobjekt während der Abwicklungsphase vollstreckt. Die Auflassungsvormerkung schützt darüber hinaus vor der Insolvenz des Verkäufers.

Kaufpreisfinanzierung

In der Regel wird in dem Vertrag vorgesehen, dass der Verkäufer mit einer vorzeitigen Beleihung des Objekts durch die den Kaufpreis finanzierende Bank des Käufers einverstanden ist und hierzu eine Vollmacht erteilt. Eine Gefährdung des Verkäufers ist damit nicht verbunden, da durch entsprechende notarielle Gestaltung sichergestellt ist, dass der Käufer die Finanzierungsmittel lediglich zur Bezahlung des Kaufpreises (die Auszahlungsansprüche werden an den Verkäufer bzw. dessen Gläubiger abgetreten), nicht aber für sonstige Zwecke verwenden kann.

Übergabe

Ab einem bestimmten Zeitpunkt (dem vereinbarten Übergabezeitpunkt) soll und muss der Käufer berechtigt sein, den Kaufgegenstand in Besitz zu nehmen, was allgemein als Übergabe bezeichnet wird. Ab diesem Zeitpunkt soll der Käufer verantwortlich sein "wie ein Eigentümer", er ist jedoch noch nicht Eigentümer, dies setzt die Umschreibung im Grundbuch voraus.

Im Gegenzug verpflichtet sich der Käufer, die anfallenden Kosten und Lasten (ab diesem Zeitpunkt) zu tragen. Sofern ein ausreichender Zeitraum zur Verfügung steht, liegen die vorgenannten Voraussetzungen erwartungsgemäß rechtzeitig vor, so dass der Notar 10 bis 14 Tage vor dem vereinbarten Übergabetermin eine Fälligkeitsmitteilung erstellen kann. 

Die Übergabe erfolgt nach Erfüllung der Verpflichtung zur Kaufpreiszahlung. Für die finanzierende Bank des Käufers ist im Rahmen der vereinbarten Vorwegbeleihung bereits eine Grundschuld beurkundet. Ist diese Grundschuld in das Grundbuch eingetragen, kann der Käufer den Kaufpreis aus seinen eigenen Mitteln und dem finanzierten Darlehensbetrag überweisen. Ist die Grundschuld noch nicht in das Grundbuch eingetragen, kann der Notar eine Notarbestätigung ausstellen. Das setzt voraus, dass die Grundschuld bereits durch den Käufer bestellt und der Notar den Eintragungsantrag bei dem Grundbuchamt gestellt hat. Der Notar bescheinigt mit der Notarbestätigung  die zu erwartende, rangrichtige Eintragung und übernimmt hierfür der Bank gegenüber die Haftung.

Sofern ein eiliger Übergabetermin dringend erforderlich sein sollte und die vorgenannten Voraussetzungen noch nicht vollständig vorliegen, kann der Kaufpreis -ausnahmsweise- zur Sicherheit auf einem Anderkonto hinterlegt werden. Gefahren ergeben sich in diesem Fall, wenn die für die Eigentumsumschreibung erforderlichen Voraussetzungen (unerwartet) auch zu einem späteren Zeitpunkt nicht oder nicht vollständig erfüllt werden können, wenn z.B. der Verwalter die Zustimmung verweigert oder die Bank des Verkäufers einen höheren Ablösebetrag als den Kaufpreis fordert. Der Notar hat in diesem Fall den auf dem Anderkonto hinterlegten Kaufpreis an die Bank zu überweisen und die Bank stellt dem Käufer u. U. eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung. Diesem Gesichtspunkt kann mit einer vorherigen Fälligkeitsmitteilung des Notars entgegen gewirkt werden. Der Notar stellt sodann vor Kaufpreiszahlung mit der Mitteilung fest, dass die erforderlichen Voraussetzungen vorliegen und der Kaufpreis nunmehr innerhalb einer bestimmten Frist zu zahlen ist. Das genaue Übergabedatum kann in diesem Fall jedoch nicht -wie gewollt- vereinbart werden: die Übergabe erfolgt nach Kaufpreiszahlung, die Kaufpreiszahlung erfolgt nach Mitteilung des Notars, der Notar erstellt die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung, wenn die zur Eigentumsumschreibung erforderlichen Voraussetzungen gegeben sind.

Eigentumsumschreibung

Mit dem Kaufvertrag ist der Notar angewiesen worden, den Eigentumsumschreibungsantrag dem Grundbuchamt zum Vollzug vorzulegen, sobald ihm die Kaufpreiszahlung nachgewiesen wurde. 

Nach erfolgter Eigentumsumschreibung erhalten Sie von dem Notar eine abschließende Mitteilung.