Tierhaltung

Zwischen Vermieter und Mieter kommt es gelegentlich bei der Frage zu Meinungsverschiedenheiten, ob das Halten von Haustieren in Mietwohnungen zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne des § 535 Abs. 1 BGB zählt, also das Halten von Haustieren von der Zustimmung des Vermieters abhängt oder der Mieter mit einer Verbotsreglung unangemessen benachteiligt wird.

Kleintierhaltung

Die Haltung von Kleintieren ist allgemein zulässig. Das kann durch eine Verbotsklausel in einem Formularmietvertrag nicht eingeschränkt werden.

Ist in einem Mietvertragsformular das Halten von Haustieren ausnahmslos verboten, hält dieses Verbot einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB nicht stand, weil das Verbot auch Tiere umfassen würde, deren Vorhandensein von Natur aus -z. B. Zierfische im Aquarium- keinen Einfluss auf die schuldrechtlichen Beziehungen zwischen Vermieter und Mieter von Wohnraum haben kann, BGH Urteil vom 20.01.1993 - VIII ZR 10/92, NJW 1993, 1061. Hält die mietvertragliche Bestimmung diese Ausnahmen nicht ein, ist die Klausel unwirksam.

Unter Kleintieren werden in der Regel Ziervögel, Zierfische, Hamster, Meerschweinchen, Zwergkaninchen, Schildkröten etc. verstanden. Diese Tiere kann der Mieter nach einhelliger Ansicht ohne Erlaubnis des Vermieters halten, weil die übrigen Hausbewohner und der Vermieter durch die Haltung i. d. R. in keiner Weise beeinträchtigt werden. Ausnahmen sind denkbar, z.B. erhebliche Anzahl von Tieren, Art der Tiere, Überschreitung des üblichen Maßes, Haltung führt zu einer Störung des Hausfriedens oder von diesen Tieren gehen Gefahren aus, z. B. bei Insekten, Käfern oder giftigen Schlangen.

Der Bundesgerichtshof hat bisher zu der Frage noch nicht Stellung genommen, ob die Kleintierhaltung durch Individualvereinbarung ausgeschlossen werden kann. Wir gehen davon aus, dass die Gründe in dem Urteil des Bundesgerichtshofes auf Individualvereinbarung zu übertragen sein werden. Die Interessen des Vermieters und der übrigen Mieter sind in der Regel nicht tangiert. Abgesehen davon wird im Einzelfall zu prüfen sein, ob tatsächlich eine individuell ausgehandelte Vereinbarung vorliegt.

Haustiere, vornehmlich Hunde und Katzen

Kleine Hunde (z. B. Yorkshire-Terrier) oder Katzen" sind keine Kleintiere, die typischerweise in Behältnisse oder Käfigen gehalten werden. Der Bundesgerichtshof hat weitergehend klargestellt, dass auch eine generelles Hunde- und Katzenhaltungsverbot in einem Mietvertragsformular zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führt, Urteil vom 20. 03.2013, VIII ZR 168/12. Ein generelles Verbot würde den Mieter unangemessen benachteiligen, wenn keine Rücksicht auf besondere Fall- und Interessenlagen genommen werde.

Ist die vertragliche Regelung unwirksam, ist allein die gesetzliche Regelung maßgebend. Dann kommt es für Beurteilung der Frage darauf an, ob das Halten von Katzen und Hunden dem vertragsgemäßen Gebrauch entspricht. Ursprünglich wurden drei Auffassungen vertreten:

Tierliebhaber vertraten die Auffassung vertreten, das Halten von Hunden und Katzen gehöre generell zum vertragsgemäßen Gebrauch, die Nutzung sei also stets zulässig.

Nach einer anderen Auffassung war das Halten von Hunden und Katzen generell verboten, es sei denn, der Vermieter erteile im Einzelfall eine Erlaubnis. Auf eine solche Erlaubnis bestünde jedoch kein Anspruch, es sei denn, die Versagung wäre im Einzelfall treuwidrig.

Nach einer vermittelnden Ansicht musste eine Abwägung im konkreten Einzelfall unter Berücksichtigung der beiderseitigen Interessen erfolgen.

Der Bundesgerichtshof hat diese Streitfrage in seinem Urteil vom 14.11.2007 VIII ZR 340/06 entschieden hat und sich der vermittelnden Ansicht angeschlossen. Nunmehr steht fest: Das Halten von Haustieren zählt weder zum vertragsgemäßen Gebrauch, noch widerspricht die Haltung dem vertragsgemäßen Gebrauch. Eine unwirksame vertragliche Regelung führt also nicht dazu, dass der Mieter Hunde und Katzen ohne Rücksicht auf andere halten kann.

Umfassende Interessenabwägung

Es ist eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters, sowie der weiteren Beteiligten erforderlich. Diese Abwägung lässt sich nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall beurteilen, weil die dabei zu berücksichtigenden Umstände so individuell und vielgestaltig sind, dass sich jede schematische Lösung verbietet. Zu berücksichtigen sind:

  • Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere,
  • Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung, sowie des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet,
  • Anzahl, persönliche Verhältnisse, namentlich Alter und berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn,
  • Anzahl und Art anderer Tiere im Haus, bisherige Handhabung durch den Vermieter, sowie besondere Bedürfnisse des Mieters.

Liegen diese Voraussetzungen vor, hat der Mieter einen Anspruch auf Zustimmungserteilung, ggf. kann ein Feststellungsverfahren bei dem für das Mietobjekt zuständige Amtsgericht betrieben werden. Oder der Vermieter müsste auf Unterlassung klagen. Hat der Mieter bei sorgfältiger Abwägung einen Anspruch auf Erlaubniserteilung, wird das Gericht den Unterlassungsanspruch abweisen.

Vorzugwürdig ist immer eine Einigung zwischen Vermieter und Mieter, hierzu sollte der Mieter die Abwägungsgesichtspunkte möglichst umfassend schriftlich darlegen und den Vermieter bitten, seine Zustimmung zu erteilen.

Eine vom Vermieter erteilte Erlaubnis bezieht sich im Zweifel immer auf ein bestimmtes Tier. Will der Mieter das Tier austauschen oder sich nach dem Tode eines Tiers ein anderes Tier anschaffen, muss er hierzu erneut eine Erlaubnis einholen. Etwas anderes gilt, wenn der Vermieter eine generelle Erlaubnis erteilt hat. Eine schriftliche Bestätigung ist dringend anzuraten.

Der Mieter darf auf den Fortbestand der Erlaubnis vertrauen. Jedoch kann die Erlaubnis widerrufen werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Ein wichtiger Grund kann z.B. vorliegen, wenn der Mieter einen als gefährlich geltenden Hund anschafft und der Vermieter bei der Erteilung der Erlaubnis hiervon keine Kenntnis hatte, wenn von dem Tier konkrete Störungen ausgehen, oder sich der Tierhalter als unerfahren oder verantwortungslos erweist.

Erlaubnis im Mietvertrag

Ist im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter zur Tierhaltung berechtigt ist, darf er in der Wohnung die üblichen Haustiere in üblicher Anzahl halten. Der Mieter ist auch berechtigt, ersatzweise ein anderes Tier in die Wohnung aufzunehmen, ohne dass hierzu eine erneute Erlaubnis erforderlich wäre. Bezieht sich die Erlaubnis auf eine bestimmte Tierart, darf der Mieter ein Tier aus derselben Gattung auswählen.

Kommt es zu (erheblichen) Belästigungen, kann der Vermieter nicht sogleich verlangen, das Tier abzuschaffen; er darf aber von dem Mieter die zur Beseitigung der Belästigung erforderlichen Maßnahmen verlangen.

Deshalb ist es empfehlenswert, die vorgesehene Tierhaltung von Anfang an in die Vertragsgespräche einzubringen, oder mit dem Vermieter rechtzeitig ein klärendes Gespräch zu führen und auf die Gesichtspunkte hinzuweisen, aufgrund derer es Ihnen nach Treu und Glauben nicht zuzumuten ist, das Tier abzugeben. Auf keinen Fall sollte Sie etwa die vorgesehene Tierhaltung verschweigen.