Kann eine Mieterhöhung vereinbart werden?

Die Parteien können die Miethöhe als Staffelmiete (§ 557 a BGB) oder als Indexmiete (§ 557 b BGB) vereinbaren.

Kann die Miete auch ohne Regelung in dem Vertrag erhöht werden?

Ja, der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist nicht mit der aktuellen Marktmiete identisch. Auch seit Jahren unveränderte Mietverhältnisse sind zu berücksichtigen. Die Mieten, die in den letzten 4 Jahren in der Stadt oder der Gemeinde üblicherweise für vergleichbaren Wohnraum vereinbart oder geändert worden sind, sind maßgeblich (repräsentativer Querschnitt der Mietpreise).

In vielen Städten und Gemeinden wird dieser Durchschnittswert durch einen Mietspiegel ermittelt, auf den im Rahmen der Mieterhöhung verwiesen werden kann. In diesen Fällen kommt es für die Beurteilung auf eine genaue "Einordnung" an.

Die Mieterhöhung muss mit der Mieterhöhungserklärung in Textform begründet werden.

Insgesamt stehen 4 Begründungsmöglichkeiten zur Verfügung:

  • Verweisung auf Mietspiegel,
  • Auskunft aus einer Mietdatenbank,
  • Gutachten eines Sachverständigen,
  • Benennung von 3 vergleichbaren Wohnungen.

Die sog. Kappungsgrenze ist zu berücksichtigen. Seit dem 01.09.2001 beträgt die Kappungsgrenze 20%. Innerhalb von 3 Jahren darf die Miete nicht um mehr als 20% ansteigen.

Der Mieter hat einen ausreichenden Zeitraum zur Überprüfung. Die Mieterhöhung kommt nur mit Zustimmung des Mieters zustande. Stimmt der Mieter der Mieterhöhung zu, wird die erhöhte Miete mit Beginn des 3 Monats nach dem Zugang der Erklärung geschuldet.

Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des 2 Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zugestimmt hat, kann der Vermieter Klage auf Erteilung der Zustimmung erheben. Die Klage ist innerhalb einer gesetzlichen Ausschlussfrist von 3 weiteren Monaten zu erheben, § 558 c Abs. 2 BGB.

Um wieviel kann die Miete bei Modernisierungsmaßnahmen erhöht werden?

Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung) kann die jährliche Miete um 11% (der für die Wohnung aufgewendeten Kosten) erhöht werden § 559 BGB.

Wird lediglich eine ältere Ausstattung ausgetauscht, ohne das sich dadurch eine Verbesserung des Gebrauchswertes ergibt, liegt eine Modernisierung nicht vor. Auch der Austausch einer Gasetagenheizung gegen eine Zentralheizung ist keine Modernisierung.

Aufgrund der erheblich gestiegenen Energiekosten und den gesetzlichen Anforderungen finden an älteren Gebäuden häufig Dämmmaßnahmen statt, die tatsächlich zu einer Einsparung von Heizenergie führen. Mit der Mieterhöhung sind die baulichen Maßnahmen und die nachhaltigen Einspareffekte darzustellen, ausreichend ist jedoch die Angabe des Wärmedurchgangskoeffizienten (BGH Geschäftsrechnung VIII ZR 175/02). Dies gilt speziell für den Einbau isoliert, verglaster Fenster (BGH Urteil vom 25.01.2006 VIII ZR 47/05 WuM 2006, 157).

Kann ich das Mietverhältnis nach einer Mieterhöhung kündigen?

Macht der Vermieter eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder eine Mieterhöhung nach Durchführung von Modernisierungsmaßnamen geltend, kann der Mieter bis zum Ablauf des 2 Monats nach dem Zugang der Erklärung das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Kündigt der Mieter, so tritt eine Mieterhöhung nicht ein, § 561 BGB.