Wie haftet der Vermieter bei Mängeln in der Wohnung?

Stehen der Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen Hindernisse im Zusammenhang mit dem Abschluss des Mietvertrages bei der Übergabe nicht entgegen (Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis bei Abschluss des Mietvertrages oder Kenntnis bei Übergabe), kommen folgende Ansprüche in Betracht:

  • Mietminderung,
  • Beseitigungsanspruch,
  • Zurückbehaltungsrecht,
  • Schadensersatz- und Aufwendungsersatzanspruch,
  • Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund.

Diese Gesichtspunkte sollten sorgfältig bedacht werden. Eine gründliche und "geschickte" Vorbereitung, kann erhebliche Vorteile bringen, die nicht immer (rechtzeitig) bedacht werden: z. B. wenn übersehen wurde, ein "Lärmprotokoll" zu führen. Mängel sollten möglichst genau beschrieben werden. Bisweilen reicht es nicht aus, Mängel einfach zu behaupten. Bei Lärmstörungen wird z. B. eine genaue Auflistung (Lärmprotokoll) verlangt.

Muss ich eine Mietminderung geltend machen?

Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Verbrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgegeben ist, von der Entrichtung der Miete befreit (§ 536 Absatz 1 BGB). Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

Die Mietminderung tritt "automatisch" ein, Voraussetzung ist allerdings die  Mängelanzeige. Zwischenzeitlich hat der Bundesgerichtshof die "alte" Streitfrage entschieden, ob sich die Minderung auf die Nettokaltmiete oder auf die Gesamtmiete erstreckt. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 06.05.2005 (XII ZR 225/03) ausgeführt, dass Bemessungsgrundlage die Miete einschließlich aller Nebenkosten ist. Der Bundesgerichtshof hat zutreffend darauf abgestellt, dass die von dem Mieter zu erbringenden Leistungsentgelte (Grundmiete und Nebenkosten) die Gegenleistung für die vom Vermieter geschuldete Gesamtleistung darstellt. Für eine reduzierte Vermieterleistung soll der Mieter deshalb auch nur reduziert leisten müssen.

Eine Mietminderung von 100% ist nur in ganz besonderen Ausnahmefällen zulässig, wenn sich die Wohnung praktisch in einem unbewohnbaren Zustand befindet. Im Übrigen kommt es auf die gesamten Umstände des Einzelfalles an. Eine schematische Beurteilung, ist nicht möglich. Zur Begründung kann zwar auf vergleichbare Urteile verwiesen werden. An diese Urteile ist das Gericht jedoch nicht gebunden.

Sollte Sie in der Vergangenheit einen Mangel geltend gemacht haben, den der Vermieter nicht beseitigt hat, sind sie mit einer Mietminderung nicht (mehr) ausgeschlossen. Möglicher Weise ist Ihnen diese Frage aus eigener Erfahrung oder vom „Hörensagen“ bekannt. Die Beurteilung (rechtliche Bewertung) dieser Frage hat sich zwischenzeitlich wesentlich geändert. Der Bundesgerichtshof hat seine frühere Rechtsprechung, wonach eine vorbehaltslose Zahlung der Miete zu einem Ausschluss des Minderungsrechtes führte, im Anschluss an die Mietrechtsreform aufgegeben, BGH NJW 2005,1503.  

Kann ich die Miete mindern, wenn die angegebene Wohnungsgröße unzutreffend ist?

Ist in dem Mietvertrag eine Wohnfläche angegeben, die den tatsächlichen Gegebenheiten nicht entspricht und ergibt sich eine Abweichung von mindestens 10%, kann der Mieter nachträglich eine Mietreduzierung geltend machen und die zu viel gezahlte Miete zurückverlangen. Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 28.10.2009 (Geschäftszeichen VIII ZR 164/08) nunmehr auch klargestellt, dass eine Mietminderung bei einer Abweichung der vermieteten Wohnfläche um mehr als 10 Prozent  auch bei einem vermieteten Einfamilienhaus mit Garten einen zur Minderung berechtigenden Mangel darstellt.  Die mitvermietete Gartenfläche führt nicht zu einer Anhebung des Grenzwertes.

Der Bundesgerichtshof hat mit einer Entscheidung vom 10.03.2010 (Geschäftszeichen VIII ZR 144/09) klargestellt, dass der in einem Mietvertrag enthaltene Zusatz „ca.“  keine zusätzliche Toleranzschwelle rechtfertigt. Dem relativierenden Zusatz „ca.“ kommt für die Bemessung der Mietminderung  keine Bedeutung zu. Die Minderung soll die Herabsetzung der Gebrauchstauglichkeit ausgleichen. Daraus folgt, dass die Höhe des Minderungsbetrages dem Umfang der Mangelhaftigkeit zu entsprechen hat. Die Mangelhaftigkeit liegt darin begründet, dass die Wohnfläche mehr als zehn Prozent von der angegebenen Quadratmeterzahl abweicht.

Kann die Miete auch wegen Unterschreiten der vereinbarten Wohnfläche bei fehlenden Angaben zur Fläche im Mietvertrag gemindert werden?

Der BGH hat am 23.06.2010, ZR 256/09 entschieden, dass eine relevante Flächenabweichung auch dann vorliegen kann, wenn der schriftliche Mietvertrag keine Angaben zu der Wohnfläche enthält. Alleine dem Fehlen von Angaben zur Wohnungsgröße im Vertragstext kann nicht entnommen werden, dass sich die Parteien bei Abschluss des Vertrages bzgl. der Wohnfläche nicht vertraglich binden wollten. Aus der Annonce hatte sich die Wohnungsgröße ergeben und vor Abschluss des Mietvertrages war eine Grundrissskizze übergeben worden, aus der sich die Größe von 76 qm ergab, obwohl tatsächlich nur eine Wohnungsgröße von 53,25 qm zur Verfügung stand. Die Minderung war danach berechtigt.

Im Anschluss daran hat der Bundesgerichtshof 10.11.2010 (VII ZR 306/10) entscheiden, dass eine Mietminderung wegen Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche um mehr als 10 % dann nicht in Betracht kommt, wenn die Parteien im Vertrag deutlich bestimmt haben, dass die Angabe der Quadratmeterzahl nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dienen soll. Im diesem Mietvertrag war die Größenangabe der Wohnung nicht - wie es sonst regelmäßig der Fall ist - als verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen. Vielmehr hatten die Parteien ausdrücklich bestimmt, dass die Angabe der Quadratmeterzahl nicht zur Festlegung des Mietgegenstands diente und sich der räumliche Umfang der Mietsache aus der Angabe der vermieteten Räume ergeben sollte. Infolgedessen lag bei der hier gegebenen Vertragsgestaltung keine mangelbegründende Flächenabweichung um mehr als 10 % vor.

Kann ich den Vermieter auf Beseitigung des Mangels in Anspruch nehmen?

Der Mieter kann den Vermieter zur Durchführung der Mängelbeseitigungsarbeiten auffordern. Der Vermieter ist während der gesamten Mietzeit zur Instandhaltung verpflichtet. Der Anspruch kann selbstständig gerichtlich geltend gemacht werden.

Der Anspruch umfasst auch die Mängel, die bei Übergabe vorhanden waren; es sei denn, die Wohnung wurde z. B. bewusst in diesem Zustand zu einem geringeren Preis angemietet.  

Nur in engen Grenzen können kleinere Instandhaltungsmaßnahmen oder Bagatellreparaturen in einem Mietvertrag auf den Mieter " abgewälzt" werden. Eine Begrenzung ist nicht nur für den Einzelfall, sondern auch auf die im Jahr anfallenden Kosten erforderlich. Es muss sich darüber hinaus um Gegenstände handeln, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, die der Mieter also tatsächlich abnutzt. Das ist bei Gasleitungen, Stromleitungen etc. nicht der Fall. In einem Formularmietvertrag ist ohne Berücksichtigung dieser Gesichtspunkte die gesamte Klausel wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam.

Wann kann ich den Mangel selbst beseitigen und Erstattung meiner Aufwendungen und Schadensersatz verlangen?

Kommt der Vermieter seiner Verpflichtung zur Mängelbehebung nicht nach, besteht für den Mieter die Möglichkeit, den Mangel selbst zu beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen zu verlangen, wenn sich der Vermieter in Verzug befand. Liegen die Voraussetzungen des Verzuges im Einzelfall nicht vor, ist der Mieter nur zur umgehenden Beseitigung des Mangels berechtigt, wenn dies zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestandes der Mietsache notwendig war.

Kann ich das Mietverhältnis auch selbst fristlos kündigen und Schadensersatz verlangen?

oweit der Vermieter den Mangel nicht beseitigt, kommt bei erheblichen Mängeln (z.B. gesundheitsgefährdende Mängel) eine fristlose Kündigung in Betracht. Dem Vermieter ist zuvor eine Frist zur Behebung des Mangels zu setzen, die allenfalls entbehrlich sein kann, wenn sie wegen eindeutiger Weigerung des Vermieters auf eine "sinnlose Formelei" hinausliefe. Der Vermieter ist im Anschluss an die fristlose Kündigung verpflichtet, den auf Ihrer Seite entstandenen Schaden zu ersetzen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist eine Mietvertragspartei zum Ersatz des der anderen Partei entstandenen Schadens verpflichtet, wenn sie durch eine schuldhafte Vertragsverletzung den Anderen zu einer wirksamen, außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages veranlasst hat (BGH NJW 2000, 2342).

Die Vorgehensweise muss sorgfältig abgewogen werden. Wird zum Beispiel mit der Fristsetzung eine andere Maßnahme als die außerordentliche fristlose Kündigung (Ersatzvornahme, Mängelbeseitigungsklage) angedroht, ist eine wirksame Kündigungserklärung unter Umständen erst nach erfolglosem Ablauf einer weiteren, neuen Frist möglich. Anderenfalls besteht die Gefahr, dass Ihnen der Einwand eines widersprüchlichen Verhaltens (Treu und Glauben gemäß § 242 BGB) entgegen gehalten wird. Der Bundesgerichtshof hatte in seiner Entscheidung vom 13.06.2007 (VIII Z 8 281/06) die Frage angedeutet, jedoch nicht abschließend entschieden. Eine Entscheidung dieser Rechtsfrage war aus der Sicht des Bundesgerichtshofes noch nicht erforderlich, weil der Vermieter im gesamten Verlauf des Rechtsstreites den Mangel durchgehend bestritten hatte. Das Oberlandesgericht Hamm (NJW - RR 1991, 1035) hatte in der Vergangenheit darauf abgestellt, dass sich der Kündigende den Vorwurf eines widersprüchlichen Verhaltens aussetze, wenn er nach Fristablauf kündigt, obwohl er mit der Fristsetzung andere Maßnahmen angedroht hatte.

Darf ich zur Erzwingung der Mängelbeseitigung einen Teil der Miete einbehalten?

Soll der Vermieter mit Nachdruck veranlasst werden, den Mangel zu beseitigen, kommt die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechtes in Betracht.

Das Zurückbehaltungsrecht erfasst das 3- bis 5-fache des berechtigten Minderungsbetrages. Daneben wird die Auffassung vertreten, dass sich das Zurückbehaltungsrecht auf das 3- bis 5-fache der Mängelbeseitigungskosten erstreckt. Bisher wurden im Wesentlichen zwei verschiednen Ansätze verfolgt. Die eine Ansicht hält das 3- bis 5-fache des angemessenen Minderungsbetrags noch für angemessen, die andere Ansicht stellt auf das 3- bis 5-fache der  Mängelbeseitigungskosten ab. Der Bundesgerichtshof hat diese Frage bisher offen gelassen.

Ausgehend von einer 25% Minderungsquote würde die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechtes (3 x 25% = 75%), dazu führen, dass die Miete nicht zu entrichten ist. Der Vermieter ist mit der Geltendmachung einer Kündigung ausgeschlossen, weil die Mietminderung kraft Gesetzes zu einer Reduzierung führt und die Ausübung des Zurückbehaltungsrechtes der Fälligkeit der Mietzinsforderung entgegensteht. Der Mieter käme also in diesem Fall zu keinem Zeitpunkt in Verzug.

Mit Inkrafttreten des neuen Forderungssicherungsgesetzes (01.01.2009) ist im Werkrecht eine Änderung der Zurückbehaltungsvorschrift (§ 641 Abs. 3 BGB) vorgenommen worden. Danach kommt nunmehr bei einem Mangel in der Regel nur noch das Doppelte der Mängelbeseitigungskosten zurückbehalten darf. Die  gerichtliche Praxis wird erst in den kommenden Jahren zeigen, welche Konsequenzen die Gesetzesänderung für das Mietrecht mit sich bringt.

Das Zurückbehaltungsrecht führt zu einer erheblichen Verteidigungsposition, wenn sich der Vermieter auch im Anschluss daran weigert, den Mangel zu beseitigen. Eine sorgfältige Abwägung ist unerlässlich, weil der Mieter das Risiko trägt, ob die ermittelte Mietminderung angemessen ist. Gelangt das Gericht zu einem späteren Zeitpunkt nur zu einer geringeren Minderungsquote, wäre die Mietzinsforderung auch unter Berücksichtigung des ausgeübten Zurückbehaltungsrechtes zumindest teilweise fällig. Zur Vermeidung dieses Risikos könnte die Zahlung eines Teilbetrages "unter Vorbehalt" erfolgen.

Sofern der Mangel abgestellt wird, entfällt die Ausübung des Zurückbehaltungsrechtes. Ist der Mangel nicht ordnungsgemäß behoben oder treten neue Mängel auf, ist eine neue Mängelanzeige erforderlich.

Die zurückbehaltenen Mieten sind unverzüglich an den Vermieter zu entrichten. Die gleiche Regelung ergibt sich im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses.

Setzt die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts stets eine vorherige Mangelanzeige voraus?

Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 03.11.2010 (Geschäftszeichen VIII 330/09) klargestellt, dass der Mieter wegen eines Mangels der Wohnung, von dem der Vermieter keine Kenntnis hat, ein Zurückbehaltungsrecht erst an den Mieten geltend machen kann, die fällig werden, nachdem der Mieter dem Vermieter den Mangel angezeigt hat. Solange dem Vermieter ein Mangel nicht bekannt ist, kann das Zurückbehaltungsrecht die ihm zukommende Funktion, den Vermieter zur Mangelbeseitigung zu veranlassen, nicht erfüllen. Das Zurückbehaltungsrecht beseitigt einen bereits eingetretenen Verzug nicht mehr.

Der Mieter hatte für die Monate April, Juni und Juli 2007 keine und für Mai 2007 lediglich einen Teil der Miete gezahlt. Mit Schreiben vom 5.6.2007 erklärte der Vermieter die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Der Mieter widersprach der Kündigung mit Schreiben vom 14.6.2007 unter Hinweis auf einen Schimmelpilzbefall in mehreren Zimmern. Der Kläger begehrte mit seiner Klage u.a. Räumung und Herausgabe der Wohnung. Das Amtsgericht hatte der Räumungsklage stattgegeben, das Landgericht wies die Klage mit der Begründung ab, der Mieter sei mit der Zahlung der Miete nicht in Verzug geraten, weil ihm ungeachtet der unterbliebenen Anzeige des Schimmelbefalls jedenfalls ein Anspruch auf Beseitigung dieses Mangels zugestanden habe und er sich auf ein daraus ergebendes Zurückbehaltungsrecht betreffend die Zahlung der Miete berufen könnte.

Diese bis dahin weit vertretene Auffassung lehnt der Bundesgerichthof ab. Ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters an Mietzahlungen, die er für einen Zeitraum vor der Mängelanzeige des - dem Vermieter zuvor nicht bekannten - Schimmelpilzbefalls der Wohnung schuldete, kam nicht in Betracht, weil das Zurückbehaltungsrecht des § 320 BGB dazu diene, auf den Vermieter Druck zur Erfüllung der eigenen Verbindlichkeit auszuüben. Solange dem Vermieter ein Mangel nicht bekannt ist, kann das Zurückbehaltungsrecht die ihm zukommende Funktion, den Vermieter zur Mangelbeseitigung zu veranlassen, nicht erfüllen. Ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters besteht daher erst an den nach der Anzeige des Mangels fällig werdenden Mieten.

Der Mieter wurde zur Räumung verurteilt, obwohl er einen Anspruch auf Mängelbeseitigung hatte, nur hatte er diesen nicht oder nicht ausreichend geltend gemacht oder die Geltendmachung nur nicht bewiesen! Eine möglichst genaue Mängelanzeige ist vor Ausübung eines Zurückbehaltungsrechtes in schriftlicher Form unentbehrlich. Auf den Zugang des Schreibens (durch Einschreiben oder Boten) muss sorgfältig geachtet werden.

Lohnt sich ein gerichtliches Beweissicherungsverfahren?

Bestreitet der Vermieter den Mangel, bietet sich die Einleitung eines gerichtlichen Beweissicherungsverfahrens an. Die Kosten können später mit der Miete verrechnet werden. Eine sorgfältige Abwägung ist dennoch unerlässlich. Wird der Mangel in einem Beweissicherungsverfahren nicht bestätigt und ist eine Rechtsschutzversicherung nicht eintrittspflichtig, bleiben Sie auf "den Kosten sitzen".

Liegt ein Mangel des Mietobjektes vor, wenn die Wohnung den Anforderungen an den Trittschallschutz nach neusten Bestimmungen nicht mehr Stand hält, z. B. weil eine andere Wohnung (nachteilig) umgebaut wurde?

Nein, der Bundesgerichtshof (Urteil vom 17.06.2009 VIII ZR 131/08) hat diese Frage zwischenzeitlich entschieden. Ist im Mietvertrag nichts anderes vereinbart, weist eine Altbauwohnung in schallschutztechnischer Hinsicht keinen Mangel auf, sofern der Trittschallschutz den zurzeit der Erbauung des Gebäudes geltenden DIN-Normen entspricht. Das gilt auch dann, wenn während der Mietzeit in der darüber liegenden Wohnung der Fußbodenbelag ausgetauscht wird und sich dadurch der Schallschutz gegenüber dem Zustand bei Anmietung der Wohnung verschlechtert.

Habe ich als Wohnungsmieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung einen Anspruch auf ausreichende Elektrizitätsversorgung

Der BGH hat mit seinem Urteil vom 10.02.1010, VII ZR 343/08 seine Rechtsprechung bestätigt, wonach ein Wohnungsmieter grundsätzlich Anspruch auf ausreichende Elektrizitätsversorgung hat. Der Vermieter ist danach auch bei einer nicht modernisierten Altbauwohnung grundsätzlich verpflichtet eine Elektrizitätsversorgung zu gewährleisten, die zumindest den Betrieb eines größeren Haushaltsgerätes (z. B. Waschmaschine) und gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher Geräte (z. B. Staubsauger) ermöglicht. Ein unter diesem Mindeststandard liegender Zustand ist nur dann vertragsgemäß, wenn er eindeutig vereinbart ist, anderenfalls ist eine vertragliche Regelung wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gem. § 307 BGB unwirksam.