Kann in einem Mietvertragsformular die Übernahme von Schönheitsreparaturen rechtswirksam vereinbart werden?

Nach dem Gesetz handelt es sich bei der Übernahme von Schönheitsreparaturen um die Aufgabe des Vermieters (§ 535 Absatz 1 Satz 2 BGB). Die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist die Regel und grundsätzlich zulässig. Die Abwälzung in einem Mietvertrag erfolgt nahezu ausnahmslos durch Formularklauseln. Die formularmäßige Schönheitsreparaturklausel muss sich an strengen Maßnahmen des AGB-Rechtes messen lassen.

Der Bundesgerichtshof (NJW 2004, 2586) hat klargestellt, dass eine Renovierungsverpflichtung allein nach Zeitablauf ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf eine unangemessene Belastung des Mieters darstellt. Eine derartige Regelung ist sachlich nicht gerechtfertigt und mit dem Grundgedanken des § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB nicht in Einklang zu bringen. Der Fristenplan kann jedoch nicht umgedeutet werden, der Verstoß gegen AGB-Richtlinien führt zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel.

Eine andere Beurteilung ergibt sich, wenn kein "starrer" Fristenplan verwendet wird. Zusätze wie:

  • "im Allgemeinen",
  • "normalerweise",
  • "grundsätzlich"
  • "in der Regel",

bringen für den Durchschnittsmieter hinreichend deutlich zum Ausdruck, dass es sich nur um eine Orientierungshilfe handelt, die nicht zwingend vorgegeben, sondern von dem tatsächlichen Zustand der Wohnung abhängig ist. Die bisherigen Regelfristen von 3,5 und 7 Jahren werden zunehmend als unangemessen kurz kritisiert. Im Anschluss an die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes vermehren sich die Stimmen, dass die  Dauer der Regelfristen 5, 8 und 10 Jahren betragen sollten. Der Bundesgerichtshof hat diese Frage bisher für die Vergangenheit offen gelassen. Für die zukünftige Vertragsgestaltung sollte deshalb empfohlen werden, die "verlängerten" Fristen zu berücksichtigen. Anderenfalls ist zu befürchten, dass der Bundesgerichtshof zukünftig auch die bisherigen Regelfristen wegen der relativ kurzen Dauer und der damit begründeten unangemessenen Benachteiligung des Mieters als unwirksam bewertet. Eine sprachliche Aufweichung ("grundsätzlich", "normalerweise", etc.) wird dann voraussichtlich nicht weiterhelfen.

Ist die Vereinbarung einer Endrenovierung in einem Mietvertragsformular wirksam?

Bis zur Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 14.05.2003 (Az: VIII ZR 303/02) entsprach es einer weit verbreiteten Formularpraxis, den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Durchführung einer Schlussrenovierung zu verpflichten. Daneben sollte der Mieter verpflichtet sein, Schönheitsreparaturen fortlaufend durchzuführen. Der Bundesgerichtshof hat dieser Vertragsgestaltung eine Absage erteilt und entschieden, dass beide Klauseln (Verpflichtung zur Durchführung von Schöhnheitsreparaturen und Endrenovierungsverpflichtung) an sich zulässig sind. Das Zusammenspiel beider Klauseln in einem Formularmietvertrag  führt jedoch nunmehr zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters, wenn dieser beispielsweise Renovierungsarbeiten durchgeführt hat und bei einer darauf folgenden Beendigung dennoch verpflichtet sein sollte, die Wohnung vollständig (nochmals) zu renovieren. Das Zusammenspiel beider Klauseln führt nunmehr die Unwirksameit beider Klauseln.

Im Anschluss daran hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass beispielsweise die Klausel "Bäder, Küchen und Duschen müssen mindestens alle 3 Jahre gestrichen werden", unzulässig ist. Werden die Renovierungsfristen nur offen vorgeschlagen (üblicherweise...) ist die Regelung wirksam (BGH VIII ZR 361/03).

Ist in dem Mietvertragsformular die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ausgeschlossen, ist die Endrenovierungsverpflichtung nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 20.11.2007 (VIII ZR 316/06) auch dann ausgeschlossen, wenn die Endrenovierung von dem Zeitpunkt der letzten Renovierung und dem Zustand der Wohnung bei seinem Auszug unabhängig sein soll. Der Bundesgerichtshof hat insoweit auf eine isolierte unangemessene Benachteiligung abgestellt. Zur Begründung hat der Bundesgerichtshof darauf abgestellt, dass der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses auch dann verpflichtet wäre, die Wohnung neu zu dekorieren, wenn er nur kurze Zeit in der Wohnung gewohnt oder kurz zuvor (freiwillig) Schönheitsreparaturen vorgenommen hat und deshalb bei Fortdauer des Mietverhältnisses für eine erneute Renovierung kein Anlass bestanden hätte. Des Weiteren hat der Bundesgerichtshof darauf abgestellt, dass die Klausel allein den Interessen des Vermieters diene, der in die Lage versetzt sein möchte, bei einer Neuvermietung jeweils auf Kosten des Vormieters eine frisch renovierte Wohnung zur Miete anzubieten.

Kann der Mieter nach Durchführung von Renovierungsarbeiten im Falle einer unwirksamen Endrenovierungsklausel von dem Vermieter die Kosten für die Renovierung erstattet verlangen?

Diese Frage hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 27.05.2009, VIII ZR 302/07 bejaht. Hat der Mieter im Vertrauen auf die Wirksamkeit einer Endrenovierungsklausel vor dem Auszug Schönheitsreparaturen durchgeführt, hat er gegenüber dem Vermieter einen Anspruch auf Erstattung der Renovierungskosten aus dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung. Der Wert der erbrachten Leistung bemisst sich nach dem Betrag der üblichen, hilfsweise der angemessenen Vergütung für die ausgeführten Renovierungsarbeiten.

Die Vorinstanzen (Amtsgericht und Landgericht) hatten die Klage zuvor abgewiesen. Der BGH hat ausgeführt, dass ein Schadensersatzanspruch gegenüber dem Vermieter nicht gegeben sei, weil den Vermieter kein Verschulden trifft, auch Ansprüche aus einer Geschäftsführung ohne Auftrag hat das Gericht abgelehnt. Das Gericht hat jedoch einen Erstattungsanspruch gemäß § 812 Abs. 1, § 818 Abs. 2 BGB (ungerechtfertigte Bereicherung) bestätigt. Der Vermieter ist nach Durchführung der Renovierungsarbeiten ungerechtfertigt bereichert. Der Wert für die Dekorationsleistungen bemisst sich nach dem, was der Mieter billiger Weise als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- oder Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen zzgl. Arbeitszeit und Materialkosten.

Hat sich der Mieter demgegenüber im Zusammenhang mit der Rückgabe des Mietobjektes zur Renovierung verpflichtet, liegt einen Individualvereinbarung vor, die nicht oder zumindest nur eingeschränkt der Inhaltskontrolle unterliegt. Ein Erstattungsanspruch besteht in diesem Fall nicht.

Gleichzeitig wirft das Urteil die Frage auf, ob ein Anspruch auf Kostenerstattung besteht, wenn der Mieter während des laufenden Mietvertrages Renovierungsarbeiten in der Mietwohnung durchgeführt hat. Andererseits ist der Vermieter gezwungen, auf eine rechtssichere Gestaltung des Mietvertrages zu achten.

Ist die Vereinbarung einer Abgeltungsklauseln wirksam?

Sofern eine Endrenovierung nicht wirksam durchgesetzt werden kann, wird in Formularmietverträgen vielfach versucht, eine sogenannte Abgeltungsklausel durchzusetzen.

Der Bundesgerichtshof (BHG NJW 2006, 3778) hat die Rechtsprechung hinsichtlich des starren Fristenplans in Einklang gebracht. Danach führt eine starre Abgeltungsregelung bei einem überdurchschnittlichen Erhaltungszustand der Wohnung dazu, dass der Mieter mit höheren zeitanteiligen Renovierungskosten belastet wird, als es dem tatsächlichen Abnutzungsgrad der Wohnung entspricht. Hierdurch wird der Mieter unverhältnismäßig beeinträchtigt. Die Abgeltungsklausel ist wegen der starren Abgeltungsquote unwirksam. Sofern die Abwälzung der normalen Schönheitsreparaturen im Übrigen wirksam ist, kann dieses Prinzip für die Abgeltungsklausel übertragen werden. Vom Grundsatz her sind Abgeltungsklauseln deshalb nicht zu beanstanden. Dennoch sollte die Klausel sorgfältig abgewogen werden:

  • die Berücksichtigung einer unterdurchschnittliche Abnutzung muss möglich sein
  • die Klausel muss eindeutig und klar formuliert sein;
  • Kostenvoranschläge dürfen nicht als verbindlich vorgegeben werden;
  • dem Mieter muss eine Abwendungsbefugnis eingeräumt werden.

Kann der Vermieter im Falle einer unwirksamen Klausel einen Anspruch auf Mieterhöhung geltend machen?

Das wurde tatsächlich in Erwägung gezogen. Der Bundesgerichtshof hat jedoch am 09.07.2008 (VII ZR 181/07) ausdrücklich entschieden, dass der Vermieter nicht berechtigt ist, einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete zu verlangen, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen enthält. Erweist sich die Schönheitsreparaturklausel als unwirksam, kommt eine Kompensation bzw. Schadensbeseitigung durch eine Mieterhöhung nicht in Betracht.

Der Vermieter kann lediglich die ("normale") Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zu ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, einen darüber hinausgehenden Zuschlag sieht das Gesetz nicht vor.

Eine Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) liegt nicht vor, auch im Wege einer ergänzenden Vertragsauslegung nach §§ 133, 157 BGB kommt eine Mieterhöhung nicht in Betracht. Ist eine wirksame Abwälzung auf den Mieter nicht erfolgt, liegt keine Regelungslücke vor. Ist gem. §§ 307 ff BGB eine allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam, bleibt der Vertrag gem. § 306 BGB im Übrigen wirksam. An die Stelle der unwirksamen Vertragsbestimmung tritt die entsprechende gesetzliche Vorschrift: Danach bleibt es bei der gesetzlichen Regelung - der Vermieter hat Schönheitsreparaturen zu tragen. 

Ist diese Rechtsprechung auch auf eine preisgebundene Wohnung anzuwenden?

Nein, für eine preisgebundene Wohnung („Sozialwohnung“, §5-Schein-Wohnung) hat der BGH entschieden, dass der Vermieter die „Kostenmiete“ um den Aufschlag erhöhen kann, der gesetzlich zugelassen ist für den Fall, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchführt (Urteil vom 24. März 2010 – VIII ZR 177/09).

Ist eine Klausel in meinem Mietvertrag wirksam, wenn ich generell zum Weißen von Wänden und Decken verpflichtet sein soll?

Bei dieser Vertragsgestaltung ist Vorsicht geboten. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 23.9.2009, VIII ZR 344/08 eine so weit reichenden Klausel für unwirksam erklärt.

Eine mietvertragliche Klausel, die den Mieter verpflichten soll, Schönheitsreparaturen generell in "neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen", ist wegen unangemessener Benachteiligung nach § 307 BGB unwirksam, wenn sie nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe beschränkt ist. Eine derartige Klausel benachteiligt Mieter unangemessen, weil sie auch während des Mietverhältnisses zu einer Dekoration in einer vorgegebenen Farbwahl verpflichtet und dadurch die Mieter in der Gestaltung ihres persönlichen Lebensbereichs einschränkt, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht. Der BGH hat ausdrücklich klargestellt, dass unter dem Begriff "weißen" nicht lediglich ein Synonym für streichen, sondern auch einen Anstrich in weißer Farbe zu verstehen ist.

Ist die in dem Mietvertrag enthaltene Klausel, während der Mietlaufzeit nicht von der ursprüngliche Ausführungsart abweichen zu dürfen, wirksam?

Die Klausel ist unwirksam: Der Bundesgerichtshof  (Urteil vom 12.02.2012 -  VIII ZR 205/11)hat klargestellt, dass eine „Farbwahlklausel“ den Mieter nur dann nicht unangemessen benachteiligt, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung Geltung beanspruch und dem Mieter auch dann noch einen gewissen Spielraum lässt. Zugrunde lag folgende Klausel: „Der Mieter darf ohne Zustimmung des Vermieters bei der Ausführung der Schönheitsreparaturen bei Vertragsende nicht von der ursprünglichen Ausführungsart abweichen. Das Holzwerk darf nur weiß gestrichen werden, Naturholz nur transparent oder lasiert. Heizkörper und Heizrohre sind weiß zu streichen. Der Anstrich an Decken und Wänden hat in weiß, waschfest nach TAKT, zu erfolgen. Die Verwendung anderer Farben bedarf der Genehmigung des Vermieters, ebenso die Anbringung besonderer Wanddekorationen und schwerer Tapeten“

Der Bundesgerichtshof stellt auf die „kundenfeindlichsten Auslegung“ ab. Danach würde  diese Verpflichtung  auch für Schönheitsreparaturen während der Mietzeit gelten.  Das ist unsinnig. Weiße Anstriche während der Mietzeit würden die Gestaltungsfreiheit des Mieters in unzulässiger Weise einschränken, während kein Interesse des Vermieters a n einer derartigen Farbvorgabe für die Laufzeit des Mietvertrages erkennbar ist.

Kann der Vermieter mit einer formularmäßige Klausel auf die Farbgebung von Holzteilen bei Rückgabe der Mietwohnung rechtswirksam Einfluss nehmen.

Ja, das kann der Vermieter. Eine formularmäßige Klausel im Mietvertrag, die den Mieter verpflichtet, bei den Schönheitsreparaturen anlässlich der Rückgabe der Mietsache bestimmte farbliche Vorgaben hinsichtlich der Gestaltung der Holzteile einzuhalten, ist  wirksam. Der BGH hat damit seine Rechtsprechung zu den rechtlichen Anforderungen an eine Farbwahlklausel fortgeführt, BGH 22.10.2008, VIII ZR 283/07.

Die Verpflichtung des Mieters, lackierte oder farbig gestrichene Holzteile in keinem anderen als den nach der Klausel zulässigen Farbtönen zurückzugeben, führt nicht zu einer unangemessenen Einschränkung des Mieters bei der Vornahme der ihm übertragenen Schönheitsreparaturen. Auf den Zeitpunkt der Rückgabe bezogen ist sie für sich genommen schon deswegen unbedenklich, weil für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses kein Interesse des Mieters mehr an einer Farbgestaltung besteht, das gegen das Interesse des Vermieters, die Mieträume in der von ihm gewünschten farblichen Gestaltung zurückzuerhalten, abzuwägen wäre. Der Bundesgerichtshof stellt zutreffend darauf ab, dass die Einschränkung des Mieters wegen des Weitervermietungsinteresses hinzunehmen ist, da individuelle Vorstellungen eines einzelnen Mieters immer von den nachfolgenden Wünschen der nachfolgenden Mieter geteilt werden und das Interesse des Vermieters die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses so zurückzuerhalten, dass sie von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird, überwiegt. Deshalb benachteiligt den Mieter eine nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung bezogene Farbwahlklausel, die ihn nicht auf eine spezielle Dekorationsweise festlegt, sondern ihm – wie hier - eine Bandbreite an hellen Farbtönen vorgibt, nicht unangemessen.

Daraus folgt allerdings nicht, dass alle anderen, vornehmlich ältere Klauseln wirksam sind. Der Bundesgerichtshof hatte nur über die folgenden Klausel zu entscheiden: „Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder in hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden.“ 

Die Entscheidung darf nicht verallgemeinert werden.  Die Klausel: "Lackierte Holzteile (mit Ausnahme von Naturholz) sind weiß lackiert zurückzugeben, ...",  ist z. B. von dieser Rechtsprechung nicht betroffen. Diese Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen, weil er zu einem weißen Anstrich bei Rückgabe der Wohnung auch für den Fall verpflichtet wäre, dass die Holzteile bei Anmietung in anderer Farbe gestrichen waren. Auch weiter in Betracht kommende Klauseln sind stets auf den Einzelfall bezogen abzuwägen. Durch die von dem Bundesgerichtshof "abgesegnete Klausel" wird für neu abzuschließende Verträge kein Anlass bestehen, von diesen Vorgaben abzuweichen. 

Kann der Mieter in einem Mietvertragsformular rechtswirksam verpflichtet werden, Fenster mit einem Außenanstrichs zu versehen, oder die Loggia zu streichen?

Der Bundesgerichthof hat in seinem Urteil vom 18.02.2009, VIII ZR 210/08 entschieden, dass eine Klausel über die Vornahme von Schönheitsreparaturen in einem Formularmietvertrag insgesamt unwirksam ist, wenn sie die Verpflichtung enthält, auch den Außenanstrich von Türen und Fenstern vorzunehmen. Darin liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, weil diese Arbeiten nicht unter den Begriff der Schönheitsreparaturen fallen, der in § 28 Abs.4 S.3 der Zweiten Berechnungsverordnung definiert ist.

Der BGH hat hierzu klar und deutlich ausgeführt, dass Türen und Fenster allenfalls von innen zu streichen sind. Der Außenanstrich von Türen und Fenstern zählt ebenso wie der Anstrich einer Loggia nicht zu den üblichen Schönheitsreparaturen, die auf den Mieter abgewälzt werden können. Die bloße Streichung einzelnen Textbestandteile, mit denen der in § 28 Abs.4 S.3 der Zweiten Berechnungsverordnung geregelte Gegenstandsbereich von Schönheitsreparaturen überschritten wird, würde auf eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion hinauslaufen. Da die Klausel in diesem Fall insgesamt unwirksam ist, muss der Mieter überhaupt keine Schönheitsreparaturen durchführen.

Führt die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Farbvorgabe für den Innenanstrich der Türen zur (vollständigen) Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen?

Der Bundesgerichtshof hat mit seinem Urteil vom 20.1.2010, VIII ZR 50/09 erneut eine Farbwahlklausel für den Innenanstrich der Türen und Fenster beanstandet. Der Mietvertrag enthielt in einer Anlage den Zusatz: "Bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen sind die Türblätter, Türrahmen, Fensterflügel und Fensterrahmen (ausgenommen Kunststoff-, Aluminium- und Dachfenster, sowie fertig beschichtete Türblätter) nur weiß zu lackieren." Der Bundesgerichtshof hat die Farbvorgabe ("weiß") für den Anstrich der Innentüren sowie der Innenseiten der Fenster und der Außentür gem. § 307 Abs. 1 S. 1 BGB für unwirksam erklärt. Damit hat der BGH seine Rechtsprechung bestätigt, dass Schönheitsreparaturklauseln, die den Mieter auch während der Mietzeit zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Farbe verpflichten und ihn dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränken, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht, der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB nicht standhalten. Die unzulässige Farbvorgabe führt zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen schlechthin.. Die ansich zulässige Übertragung der Schönheitsreparaturen war damit insgesamt unwirksam geworden. Der Mieter war deshalb überhaupt nicht verpflichtet Schönheitsreparaturen durchzuführen.