Habe ich als Mieter ein Vorkaufsrecht, wenn die Wohnung verkauft wird?

In § 577 BGB hat der Gesetzgeber ein besonderes Vorkaufsrecht bei der Bildung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnungen geschaffen. Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, ist ein Mieter zum Vorkauf berechtigt. Das gilt jedoch nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushaltes verkauft. Der Bundesgerichtshof hat mit seinem Urteil vom 29.03.2006 (V ZR 250/05) klargestellt, dass das Vorkaufsrecht nur beim ersten Verkaufsfall nach der Umwandlung besteht. Das Vorkaufsrecht besteht also nicht im Falle eines weiteren Verkaufes der Wohnung. Der Mieter erhält in der Regel von dem Notar eine Ausfertigung des Kaufvertrages und kann durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Verkäufer in den Kaufvertrag eintreten. Stirbt der Mieter, geht das Vorkaufsrecht auf denjenigen über, der in das Mietverhältnis eintritt.

Macht der Mieter von der Ausübung seines Vorkaufsrechtes keinen Gebrauch, kann sich der Verkäufer nicht vor Ablauf einer Frist von 3 Jahren seit der Veräußerung auf ein berechtigtes Interesse (z.B. Eigenbedarf) berufen.

Die Frist kann auf bis zu 10 Jahre erweitert werden, wenn eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen gefährdet ist. Die jeweiligen Landesregierungen sind gemäß § 577 a, Absatz 2, Satz 2 ermächtigt worden, die Gebiete und die Frist durch Rechtsverordnung zu bestimmen.

Kündigt der Erwerber vor Ablauf der Sperrfrist (3 Jahre), ist die Kündigung unwirksam. Sofern die Landesregierung eine entsprechende Verordnung erlassen hat, kann der Erwerber nicht etwa als Vermieter zum Ablauf der Sperrfrist kündigen. Eine Kündigung ist erst nach Ablauf der Sperrfrist mit der dann maßgeblichen gesetzlichen Kündigungsfrist zulässig; BGH NJW 2003, 3265.