Grundpfandrechte

Aufgebotsverfahren

Was ist zu veranlassen, wenn der Gläubiger nicht auffindbar oder der Grundschuldbrief abhanden gekommen ist ?

In diesem Fall ist  ein Aufgebotsverfahren vor dem Amtsgericht zu betreiben, in dessen Bezirk der Grundbesitz verzeichnet ist, weil entweder der Gläubiger unbekannt oder der Grundschuldbrief abhanden gekommen ist. Das Verfahren kann allerdings bis zu einem Jahr andauern, da öffentliche Zustellungen erforderlich sind.

Der Kreditnehmer wünscht von seiner Bank ein möglichst zinsgünstiges Darlehen und ist deshalb bereit die bestmöglichsten Sicherheiten einzuräumen. Ob der Grundschuldgläubiger aus der Grundschuldurkunde vorgehen darf, ergibt sich aus der sogenannten Zweckerklärung. Die Zweckerklärung regelt, welche Verbindlichkeiten durch die Grundschuld gesichert werden. Es ist in diesem Zusammenhang mit Gefahren (insbesondere im Falle einer Mithaftung) verbunden, wenn ein Beteiligter es zulässt, das Verbindlichkeiten gesichert werden, die ohne seine Mitwirkung begründet werden können. Im Fall der Nichtzahlung kann die Bank aufgrund des Schuldanerkenntnisses das sonstige Vermögen pfänden, die Bank kann einen Gerichtsvollzieher mit der Einziehung der Forderung beauftragen. Im Hinblick auf die dingliche Unterwerfung oder die sofortige Zwangsvollstreckung ist die Bank in die Lage versetzt, ein Zwangsversteigerungs-verfahren ohne vorherige gerichtliche Klärung herbei zu führen. Die Grundbuchgläubigerin kann jederzeit aus einer Grundschuldurkunde vorgehen, ihre Sicherheit reicht erheblich über den Nennbetrag der Grundschuld hinaus, vor allem wegen der Grundschuldzinsen. Deshalb  ist es empfehlenswert, Inhalt und Wirksamkeit der Zweckerklärung stets genau zu prüfen.

Ist das der Grundschuld zugrunde liegende Darlehen abgelöst, erteilt die finanzierende Bank eine Löschungsbewilligung. Der Eigentümer setzt sich mit einem Notar seiner Wahl ins Benehmen und beantragt die Löschung der Grundschuld in dem Grundbuch. Alternativ besteht die Möglichkeit, die Grundschuld als weitere Sicherheit für ein etwaiges neues Darlehen zu verwenden. Letzteres ist bei einer Hypothek, die für bestimmte Forderungen bestellt wird, nicht der Fall.

Ist der Gläubiger unbekannt?

Ein Aufgebotsverfahren wird erforderlich, wenn der im Grundbuch eingetragene Gläubiger nicht ausfindig gemacht werden konnte und sämtliche Bemühungen  gescheitert sind. Sofern der im Grundbuch verzeichnete Grundbesitz über Jahrzehnte nicht veräußert, sondern weitervererbt wurde, können noch alte Rechte eingetragen sein, unter Umständen sogar  Grundpfandrechte in Goldmark. Mit einem Aufgebotsverfahren wird der Antrag gestellt, den Gläubiger mit seinem im Grundbuch eingetragenen Recht auszuschließen.

Ist der Grundschuldbrief unauffindbar?

Ist das die Grundschuld besicherte Darlehen zurückgeführt worden, erhalten Sie im Falle einer Briefbildung von der finanzierenden Bank neben der Löschungsbewilligung den Grundschuldbrief.

Die Bank weist darauf hin, dass Sie sich an einen Notar wenden mögen, um die Löschung der Belastung unter Vorlage dieser Urkunden bei dem Grundbuchamt zu beantragen. Vielfach werden Sie darauf hingewiesen, dass die Löschungsbewilligung nebst Grundschuldbrief sorgfältig aufzubewahren sind, eine Löschung jedoch auch zu einem späteren Zeitpunkt beantragt werden könnte. Dieser Hinweis ist durchaus zutreffend, weil die Grundschuld im Falle eines späteren Finanzierungsbedarfes neu verwendet werden kann. Allerdings können die Kosten der Löschung nicht auf Dauer vermieden werden, sie fallen nur später an und die Erinnerung an die einzuleitenden Maßnahmen lässt nach! Es kommt vor, dass ein Grundstück in langer Familientradition von dem Großvater auf die Tochter und später auf die Enkeltochter übertragen wird.

Werden die Löschungsbewilligung und der Grundschuldbrief nicht sicher und jederzeit auffindbar aufbewahrt, ist Vorsicht geboten. Erhebliche Nachteile können zu befürchten sein, wenn z. B. die Enkeltochter aus bestimmten Erwägungen darauf angewiesen sein sollte, die Immobilie eiligst zu veräußern. Der Erlös ist in der vorgesehenen Finanzierung fest eingebunden. Ein neues Objekt ist bereits erworben.

Der Notar sieht zur Vorbereitung des Kaufvertrages das Grundbuch ein. Obwohl ihm entgegnet wurde, dass Belastungen nicht mehr vorhanden seien, stellte er die im Grundbuch noch eingetragenen Belastungen fest. Die Enkeltochter erklärt auf Nachfrage, der Grundschuldbrief befände sich bestimmt bei der Mutter oder dem Großvater. Nach umfangreichen familiären Recherchen erhält der Notar die verbindliche Mitteilung, dass der Grundschuldbrief unauffindbar ist. Was ist zu veranlassen?

Die Gläubigerbank kann jederzeit eine weitere Löschungsbewilligung erteilen. Ohne Grundschuldbrief kann die Belastung indessen nicht gelöscht werden. Die Enkeltochter hat sich darauf eingerichtet, den Kaufpreis zügig zu verwenden. Nunmehr erfährt sie, dass ein Aufgebotsverfahren zu betreiben ist, in welchem der Brief erst noch für kraftlos erklärt werden muss.

Ein Aufgebotsverfahren ist ein langwieriges Verfahren. Das Verfahren ist von der Besonderheit gekennzeichnet, dass alle maßgeblichen Verfahrenshandlungen öffentlich zugestellt werden müssen. Vor Ablauf einer Jahresfrist liegt deshalb selten ein rechtskräftiges Ausschlussurteil vor.