Was muss ich bedenken, wenn der Vermieter das Mietverhältnis kündigt oder ich als Mieter kündigen möchte?

Die Kündigungserklärung ist eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung, sie muss hinreichend bestimmt sein und den Willen erkennen lassen, das Mietverhältnis zu einem bestimmten Zeitpunkt zu beenden.

Soweit Wohnraum betroffen ist, ist eine Kündigung per Telegramm (keine Unterschrift) per Fax oder per E - Mail unwirksam.

Bei Mietverhältnissen über Geschäftsräume ist die Schriftform für die Kündigung nicht gesetzlich vorgeschrieben, sodass eine Kündigung auch per Telefax möglich wäre.

Schreibt die Mietvertragsklausel vor, dass eine Kündigungserklärung ausschließlich durch "Einschreibebrief" erfolgen muss, kann daran eine unangemessene Benachteiligung liegen, wenn diese Klausel an unvermuteter Stelle im Vertrag steht.

Eine Kündigung durch Bevollmächtigte kann unwirksam sein, wenn die Vollmacht dem Kündigungsschreiben nicht beigefügt war. In diesem Fall haben Sie die Möglichkeit, die Kündigung mangels Vorlage zurückzuweisen. Das muss unverzüglich erfolgen.

Besondere Probleme ergeben sich, wenn auf der Seite des Mieters nach Ehescheidung oder Trennung seit Jahren ausgezogen ist. In diesen Fällen empfiehlt es sich, rechtzeitig mit dem Vermieter in Kontakt zu treten und darauf hin zu wirken, dass der verbleibende Lebenspartner das Mietverhältnis allein und unter Ausschluss des Ausziehenden fortsetzt.

In Mietverträgen wird jedoch häufig vereinbart, dass sich die Mieter gegenseitig zur Entgegennahme von Erklärungen bevollmächtigen, was nicht unangemessen ist.

Die Kündigung von Wohnraum setzt nicht nur Schriftform voraus, sie ist überdies zu begründen (vollständige, nachvollziehbare schriftlichen Begründung). Der Empfänger der Kündigung muss sich anhand dieser schriftlichen Begründung überzeugen können, ob die Kündigung berechtigt ist. Kündigt der Vermieter zum Beispiel wegen Eigenbedarfes, muss er die Gründe detailliert darlegen. Anderenfalls kann der Mieter nicht beurteilen, ob er sich überhaupt mit Erfolg gegen eine Kündigung wegen Eigenbedarfes verteidigen kann. In einem späteren Prozess können Gründe nicht nachgeschoben werden, vielmehr wäre der Ausspruch einer neuen Kündigung erforderlich.

Im Falle der Kündigung durch den Vermieter wegen Zahlungsverzuges ist der Gesamtmietrückstand aufzugeben, sinnvoll ist es, den Mietrückstand im Einzelnen genau aufzuschlüsseln. Erforderlich wird dies in jedem Fall, wenn anderenfalls nicht zu erkennen ist, wie sich die Gesamtsumme zusammensetzt.

Habe ich im Falle des Scheiterns einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft einen Anspruch gegenüber dem anderen Lebenspartner auf Zustimmung zur Kündigungserklärung?

Ein solcher Anspruch besteht. Haben mehrere Mieter als Partner einer Lebens- oder Wohngemeinschaft gemeinsam eine Wohnung gemietet und zieht einer der Mieter aus, so wird dem ausziehenden Mieter ein Anspruch gegenüber dem verbleibenden Mieter eingeräumt, an der -für eine Beendigung des Mietverhältnisses grundsätzlich erforderlichen- gemeinsamen Kündigung mitzuwirken. Der Bundesgerichtshof hat sich in seinem Urteil vom 16.03.2005 (VIII ZR 14/04, WuM 2005, 341) der obergerichtlichen Rechtsprechung angeschlossen. Der Bundesgerichtshof hat dem Mieter, der die Wohnung nicht kündigen, sondern die Wohnung allein weiter nutzen will, entgegen gehalten, dass er mit dem Vermieter eine Übernahmevereinbarung treffen könne.

Der Bundesgerichtshof hat diesen Anspruch mit einer Einschränkung versehen und zwar für den Fall, dass auf der Seite des verbleibenden Mieters ein berechtigtes Interesse besteht. Ein solches berechtigtes Interesse ist im Einzelnen darzulegen (berufliche Perspektiven, gesundheitliche Gesichtspunkte, Schwangerschaft etc.).

Stimmt der in der Wohnung verbleibende Lebenspartner der Kündigung nicht zu, ist er jedenfalls im Innenverhältnis (also ohne Einfluss auf die Haftung gegenüber dem Vermieter) verpflichtet, die Miete allein zu zahlen. Für eine Übergangszeit nach der Trennung hat sich der ausziehende Lebenspartner an der Miete zu beteiligen. Für den in der Wohnung zurückbleibenden Partner bedeutet es in der Regel eine Härte, wenn er unvorbereitet plötzlich allein für die Kosten aufkommen muss, die nach der Vorstellung beider Partner gemeinsam getragen werden sollten. Es ist dem in der Wohnung verbleibenden Partner nach Treu und Glauben eine Karenzzeit zuzubilligen, die jedoch nicht über 6 Monate hinausreichen kann, OLG-R Schleswig 1998, 357; OLG München FamRZ 1996, 291.

Da der ausziehende Lebensgefährte auch über die Karenzzeit hinaus dem Vermieter gegenüber zur Mietzinszahlung verpflichtet ist, ist der Anspruch auf Zustimmung zu einer gemeinsamen ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses verständlich, wenn kein berechtigtes Interesse des in der Wohnung verbleibenden Lebensgefährten besteht. Der ausziehende Lebenspartner würde anderenfalls das volle Insolvenzrisiko des in der Wohnung verbleibenden Lebensgefährten tragen.

Bereits bei Abschluss des Mietvertrages sollte deshalb sinnvoller Weise eine Regelung unter beiden nichtehelichen Lebenspartnern getroffen werden.

Ist der Abschluss von befristeten Mietverträgen oder der Abschluss von Zeitmietverträgen zulässig?

Mit der Mietrechtsreform 2001 können einfache Zeitmietverträge nicht mehr wirksam vereinbart werden. Zulässig sind nur noch Zeitmietverträge, die zusätzlich zu einer fest vereinbarten Laufzeit einen konkreten Befristungsgrund nennen. Fehlt ein solcher Hinweis auf diesen Befristungsgrund, ist der Mietvertrag wie ein unbefristeter Mietvertrag zu behandeln und kann durch den Mieter mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten gekündigt werden.

Beachte: Alle Zeitmietverträge, die nach dem alten Recht vor dem 01.09.2001 abgeschlossen worden sind (maßgeblich ist das Datum des Vertragsabschlusses, nicht des Vertragsbeginns) werden nach den alten Rechtsvorschriften behandelt.

Allerdings kann mit der Mietrechtsreform eine ähnliches Ergebnis erzielt werden. Ist der Mietvertrag auf einen unbestimmten Zeitraum abgeschlossen, kann das Kündigungsrecht für maximal 4 Jahre ausgeschlossen werden. Hat der Mieter eine solche Klausel unterschrieben, kann er erst nach Ablauf dieser Frist kündigen.

In einem Formularvertrag muss der Ausschuss der Kündigung für beide Vertragspartner gelten. Der Bundesgerichtshof (BGH WUM 2006, 385) hat dem Zusammenhang entschieden, dass es sich auch dann um eine Formularklausel handelt, wenn die Zeitspanne nur handschriftlich in das Formular eingeführt worden ist. Liegt dagegen eine echte Individualvereinbarung vor, kann eine Zeitspanne von 5 Jahren zulässig sein (BGH WUM 2004,157).

Ein einseitiger, formularmäßiger Kündigungsausschluss für die Mieter ist nur für den Fall einer Vereinbarung einer Staffelmiete zulässig (BGH WuM 2006, 97, WUM 2006, 220). Bei Staffelmietverträgen beginnt die 4 -Jahresfrist bereits mit dem Datum des Vertragsabschlusses (nicht ab Einzug).

Was muss ich beachten, wenn der Vermieter Eigenbedarf geltend macht?

Ist auf die Ausübung der Kündigung nicht verzichtet worden, kann der Vermieter das Mietverhältnis bei einem berechtigten Interesse kündigen. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt vor wenn,

  • der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
  • der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes benötigt,
  • der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen, wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Eine Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

Demgegenüber kann der Mieter das Mietverhältnis jederzeit unter Einhaltung der Kündigungsfristen beenden.

Muss ich nach einer Kündigung wegen Eigenbedarfes ausziehen?

Auch wenn der Vermieter eine an sich wirksame Kündigung ausgesprochen hat, kann sich für den Mieter ein Fortsetzungsanspruch ergeben, wenn in seiner Person ein Härtegrund gegeben ist.

Der Mieter muss in diesem Fall der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, so dass das Gericht eine Abwägung vornehmen muss. Die Gründe muss der Mieter rechtzeitig geltend machen.  Ein Widerspruchsrecht kann z. B. begründet sein,

  • wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann,
  • der Mieter ein hohes Alter erreicht hat und ihm ein Umzug nicht zugemutet werden kann,
  • auf der Seite des Mieters ein bedenklicher Gesundheitszustand vorliegt,
  • der Mieter in der Wohngegend "verwurzelt" ist,
  • eine besonders lange Mietdauer zugrunde liegt,
  • Gebrechlichkeit oder Schwerbehinderung des Mieters
  • geringes Einkommen,
  • Kinderreichtum,
  • vom Mieter erbrachte besondere Aufwendungen für die Wohnung.

Der Kündigung muss rechtzeitig, d. h. zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist schriftlich widersprochen werden. Hierauf muss der Vermieter den Mieter in dem Kündigungsschreiben hinweisen, anderenfalls kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Gerichtstermin erklären, ohne dass eine Frist versäumt wurde.

Unabhängig davon sind die von dem Mieter angegebenen Gründe zu prüfen, ob der Eigenbedarf u. U. nur vorgeschoben wurde, oder eine andere Wohnung gerade frei geworden ist. Daneben kann der Vermieter auch deshalb mit der Geltendmachung von Eigenbedarf ausgeschlossen sein, weil dieser vorhersehbar war. All diese Gründe bedürfen einer sorgfältigen Abwägung; die Inanspruchnahme fachlicher Hilfe ist zur Überprüfung in der Regel unerlässlich.

Ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter nach Ausspruch einer berechtigten Kündigung wegen Eigenbedarfes eine andere frei werdende Wohnung im demselben Haus oder derselben Anlage anzubieten?

Der Bundesgerichtshof hat am 13. Oktober 2010 – VIII ZR 78/10 die Pflicht des Vermieters präzisiert, dem Mieter nach einer berechtigten Kündigung wegen Eigenbedarfs eine während der Kündigungsfrist freiwerdende vergleichbare Wohnung im selben Haus anzubieten. Der wegen Eigenbedarfs berechtigt kündigende Vermieter dem Mieter eine andere, ihm zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung während der Kündigungsfrist anbieten muss, sofern sich die Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet. Anderenfalls ist die ausgesprochene Kündigung wegen Verstoßes gegen das Gebot der Rücksichtnahme rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam. Zur ordnungsgemäßen Erfüllung der Anbietpflicht muss der Vermieter den Mieter über die wesentlichen Bedingungen einer Anmietung (Größe und Ausstattung der Wohnung sowie Mietkonditionen) informieren. Da der Vermieter dieser Pflicht nicht nachgekommen war, hatte er keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der an die Beklagten vermieteten Wohnung.

Was gilt, wenn der Vermieter selbst in dem Gebäude wohnt?

Nur für den Fall, dass ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem von Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen besteht, kann der Vermieter das zugrunde liegende Mietverhältnis ohne Einhaltung des berechtigten Interesses kündigen.

In diesem Fall verlängert sich die Kündigungsfrist um 3 Monate. Eine zum Nachteil des Mieters abweichend Vereinbarung ist unwirksam. Der Vermieter muss sich mit der Kündigung auf die Voraussetzungen der erleichterten Kündigung stützen, anderenfalls ist die Kündigung unwirksam.

Wann kann ich das Mietverhältnis fristlos kündigen?

Jede Vertragspartei kann aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere des Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

  • dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
  • der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch im erheblichen Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt,
  • der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist,
  • oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für 2 Monate erreicht.

Muss ich nach Erhalt einer fristlosen Kündigung in jedem Fall ausziehen, auch wenn ich ausnahmsweise an der Zahlung verhindert war?

Bei der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges besteht zu Gunsten des Mieters die Besonderheit, dass dieser die fristlosen Kündigung durch Zahlung abwenden kann (Schonfrist). 

In diesem Fall müssen die gesamten rückständigen Mieten bis zum Ablauf von 2 Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit (Zustellung der Klage an den Mieters) gezahlt werden, also auch die Mieten (Nutzungsentschädigung), die von der Kündigungserklärung nicht erfasst waren.

Die gleiche Rechtsfolge tritt ein, wenn eine öffentliche Stelle (z.B. Bezirksstelle zur Sicherung des Wohnens) sich zur Begleichung der Rückstände verpflichtet.

Diese Schonfrist entfällt, wenn der Mieter innerhalb von 2 Jahren erneut Anlass zu einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges gibt. Im Wiederholungsfall entfällt somit die Schonfrist.

Setzt eine Erhöhung der monatlichen Betriebskostenvorauszahlung durch den Vermieter eine gerichtliche Klärung über deren Rechtmäßigkeit voraus, oder kann der Vermieter wegen Zahlungsverzuges das Mietverhältnis kündigen?

Der BGH hat mit dem Urteil vom 18.07.2012 (Geschäftszeichen VIII ZR 1/11) entschieden, dass der Vermieter zur Kündigung berechtigt ist. Ein Kündigungsgrund  (Zahlungsverzug) lag nur bei Berücksichtigung der Erhöhungsbeträge bei den Betriebskostenvorauszahlungen vor. Das Erhöhungsverlangen des Vermieters bei gestiegenen Heiz- und Betriebskosten sollte deshalb stets sorgfältig geprüft werden.

Der BGH hat bestätig, dass die Kündigung eines Wohnraummieter durch den Vermieter wegen eines Zahlungsrückstands mit Beträgen, um die der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlungen vorab gem. § 560 Abs. 4 BGB einseitig erhöht hat, nicht voraussetzt, dass der Mieter zuvor im Wege der Zahlungsklage in Anspruch genommen und rechtskräftig zur Zahlung der Erhöhungsbeträge verurteilt wurde. Ein solches Erfordernis ergibt sich weder aus § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB noch aus einem schutzwürdigen Interesse des Mieters. Vielmehr ist der Mieter dadurch hinreichend geschützt, dass im Räumungsprozess geprüft werden muss, ob der Vermieter die Vorauszahlungen auf die von ihm festgesetzte Höhe anpassen durfte.